Article publié le 21 mars 2022
Lorsque vous réalisez l’acquisition d’un terrain pour votre projet de construction immobilière, vous devez verser sa valeur financière au propriétaire. Celle-ci est définie lors de la promesse de vente. Mais outre le paiement classique, sachez que vous avez également la possibilité d’opter pour la dation immobilière. Il s’agit d’un mode de paiement spécifique qui vous permet de devenir propriétaire du terrain, en échange d’un ou de plusieurs appartements neufs de la construction réalisée sur le terrain.
Mais comment fonctionne la dation en paiement dans l’immobilier ? Quels en sont les avantages et les risques ? Tour d’horizon sur le sujet !
Qu’est-ce que la dation en paiement dans l’immobilier ?
On parle de dation en paiement lorsque le vendeur accepte de recevoir autre chose que le montant qui lui est dû. Elle est surtout courante pour le règlement des taxes, mais elle s’applique également dans le monde de l’immobilier. Mais comment ça marche ?
Définition de la dation en paiement
La dation en paiement dans l’immobilier est une solution envisageable aussi bien lors de l’acquisition d’un terrain que d’une maison ou d’un bâtiment. Au lieu de verser le prix de vente au vendeur, vous pouvez lui proposer un appartement ou un pavillon faisant partie de votre projet de construction. La somme que vous lui devez peut être remplacée partiellement ou intégralement.
En d’autres termes, la dation en paiement dans l’immobilier peut être assimilée à un échange de biens, notamment le terrain, la maison ou le bâtiment contre un logement neuf. Ce dernier doit être construit sur le terrain que vous avez acheté. Dans le cas où la dation en paiement est partielle, un complément d’une transaction financière doit s’y ajouter.
Les avantages d’une dation
La dation immobilière est une option qui revêt pas mal d’avantages pour les promoteurs immobiliers. Mais les particuliers qui acceptent ce mode de paiement en sortent également gagnants.
De votre côté, vous pourrez faire des économies non négligeables sur votre projet immobilier. En effet, ce mode de paiement s’avère intéressant pour votre trésorerie. Tout simplement parce que le fait de réduire le montant à verser pour l’acquisition permet de minimiser la somme à emprunter à la banque, pour le financement de votre projet. Ainsi, les frais bancaires sont également à la baisse.
De son côté, le vendeur peut bénéficier d’un logement neuf à moindre coût, conforme aux normes récentes. Il s’agit d’une option avantageuse dans le cas où ce dernier a prévu des travaux de rénovation pour son bien. Mais cela lui permet également de conserver son cadre de vie, étant donné que le bien proposé en échange est construit sur le même terrain. Il n’aura donc pas à déménager dans un autre quartier. Enfin, il est libéré des éventuelles contraintes techniques et financières, et n’aura aucuns frais de commercialisation à sa charge.
Vous l’aurez compris, la dation en paiement est avantageuse pour les deux parties, mais elle n’est pas sans inconvénient.
Les risques d’une dation
À la différence d’une transaction classique, la dation est liée à une « obligation de faire » et non à une « obligation de paiement ». Ce qui implique qu’elle ne prend effet qu’une fois les travaux de construction achevés. Les risques relatifs à ce concept ne sont donc pas nuls, principalement pour le vendeur du terrain, de la maison ou de l’immeuble.
En cas de faillite, le vendeur risque de devoir faire face à l’annulation du projet immobilier. Mais les retards de livraison de votre part peuvent également faire gonfler les dépenses du vendeur, notamment celles relatives aux loyers qu’il doit payer en attendant la livraison du bien construit. D’autant plus que cela peut déséquilibrer sa situation financière dans le cas où il disposait d’un bien locatif sur le terrain.
Mais sachez également que les risques de non-conformité du bien aux conditions initiales sont élevés. Cela s’explique par le fait que le permis de construire n’est délivré qu’après la signature de la promesse de vente, tout comme l’établissement des plans qui n’a lieu qu’après cette étape.
Comme vous pouvez le constater, la dation immobilière présente de nombreux risques pour le vendeur. Ces différentes raisons peuvent les dissuader d'opter pour cette option de paiement.
Une information manquante peut remettre en question la validité de la promesse de vente.
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Comment se déroule une dation en paiement ?
La dation en paiement peut être réalisée de différentes manières.
- Le vendeur vous propose l’intégralité de son terrain à la vente. La valeur de ce dernier peut alors être convertie intégralement ou partiellement en logements neufs que vous lui offrez en échange. Dans la majorité des cas, seule une partie du prix de vente est échangée contre un logement neuf. Vous versez donc le reste de la valeur via une transaction financière appelée « soulte ». Il faut noter que le logement offert au vendeur doit obligatoirement être bâti sur le terrain qu’il a vendu, et non dans un autre projet immobilier que vous gérez.
- Le vendeur propose une fraction de son terrain. Cette solution lui permet de devenir copropriétaire de votre projet immobilier, à hauteur des parts vendues. Ce cas de figure est plutôt rare.
La première option est la plus prisée dans le monde de l’immobilier.
Comment négocier sa dation en paiement ?
Pour bien négocier la dation en paiement dans l’immobilier, il est essentiel de définir la valeur du futur logement proposé en échange d’une partie du terrain vendu. Veillez à trouver un terrain d’entente concernant les éventuelles modifications qui peuvent être engendrées par la demande de permis de construire et les plans. N’hésitez pas à décrire le bien à l’écrit pour éviter les différences flagrantes entre la construction initiale prévue et le logement livré.
La souscription aux garanties contre les malfaçons est également un moyen de rassurer le vendeur, afin qu’il puisse accepter un contrat de dation en paiement.
Conclusion
Pour conclure, la dation immobilière est une solution qui peut être avantageuse aussi bien pour vous que pour le vendeur. Mais les risques pour le vendeur sont plus ou moins nombreux. D’où la nécessité de le rassurer afin de le convaincre de signer ce contrat avec vous. La dation en paiement dans l’immobilier représente un avantage financier non négligeable pour votre projet.
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