Qu’est-ce qu’un cadastre ?

Le cadastre est un document fondamental pour toute transaction immobilière. Que vous envisagiez d’acheter un terrain pour la concrétisation d’un programme immobilier, ou que ce soit pour proposer une construction sur plan à des particuliers, vous aurez sans doute besoin du cadastre. Cette pièce indique de nombreuses informations essentielles sur une parcelle donnée : ses limites, sa situation par rapport aux parcelles voisines, le nombre de bâtiments qui y sont présents…

Mais à quoi sert-il exactement ? De quoi est-il constitué ? Pourquoi et comment le consulter ?

Définition du cadastre

Le cadastre a été mis en place par Napoléon au début du 19^ème siècle, dans le but de remédier aux inégalités de traitement fiscal dans les régions de France.

Il réunit plusieurs plans administratifs, notamment des documents littéraux et cartographiques, qui facilitent le recensement et l’identification des différentes propriétés sises dans chaque commune et de leur propriétaire.

Ce document est essentiel pour la fiscalité, car il sert de référence pour définir les impôts fonciers. Une mise à jour régulière du cadastre est assurée par les directions régionales ou départementales des finances publiques. La supervision de sa gestion à l’échelle nationale est réalisée par le Bureau du cadastre de la Direction générale des finances publiques.

À quoi sert le cadastre ?

Le cadastre remplit différentes fonctions :

• Il permet de calculer les différentes taxes liées à une parcelle, notamment la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les impôts locaux…
• Il définit aussi la valeur locative d’un logement, soit l’éventuel revenu que peut tirer le propriétaire en le louant. Des travaux de rénovation peuvent faire grimper cette valeur.
• Il sert surtout à identifier la situation d’une parcelle par rapport aux terrains voisins dans la commune. Si vous envisagez d’acheter un terrain, vous devez prêter attention à ce document pour en déterminer les limites. Il en est de même pour un acheteur qui souhaite devenir propriétaire d’un bien proposé en VEFA.
• Le cadastre indique également le nom du propriétaire actuel de chaque parcelle. Il mentionne le nombre de construction présent sur une parcelle, ainsi que la taille respective des parcelles voisines.
• Dans le cadre d’un projet de construction, il vous permet de réaliser le calcul de vos droits à construire, notamment à l’aide du Plan local d’urbanisme.
• Pour un promoteur immobilier, ce document permet également de prendre connaissance de l’agencement des constructions dans une ville donnée. Ce qui lui permettra d’anticiper la répartition des différents réseaux et de faciliter la planification des constructions.

Vous l’avez compris, il s’agit d’une pièce incontournable aussi bien dans le cadre d’un achat d’un terrain que pour un projet de construction. Il faut cependant savoir qu’il ne s’agit pas d’un titre de propriété ni d’un plan de bornage. Cette pièce n’a aucune valeur juridique et ne suffit donc pas pour conclure une acquisition ou une vente.

Nous vous invitons à consulter cet article pour gérer les travaux modificatifs de vos acquéreurs en toute simplicité.

Quels éléments le cadastre contient-il ?

Le cadastre est constitué de trois éléments distincts.

Le plan cadastral

Le plan cadastral regroupe plusieurs plans de représentation du découpage parcellaire d’une commune. On y trouve également divers éléments graphiques, représentants les voiries ou encore les lacs… L’échelle des plans varie entre 1/500^e et 1/5000^e d’une zone à une autre, notamment selon le fait qu’elle soit rurale ou urbaine.

Ce document graphique indique plusieurs communes, réparties en différentes sections, elles-mêmes, divisées en lieux-dits.

La documentation littérale

La documentation littérale inclut cinq fichiers, dont :

• Le fichier des propriétés construites,
• Le fichier des propriétés non bâties,
• Le fichier des propriétaires de bâtiments,
• Le fichier des propriétés divisées en lits ou PDL,
• Le fichier lots-locaux.

Chaque propriétaire a également accès à une matrice cadastrale, mentionnant toutes les informations considérées pour calculer les impôts fonciers relatifs à tous ses biens.

Les informations relatives à une parcelle

Outre la documentation littérale et le plan cadastral, le cadastre indique aussi plusieurs données liées à une parcelle. Vous pourrez effectivement y trouver l’adresse du terrain avec le nom du propriétaire actuel, ses limites avec une cartographie, ou encore l’emprise au sol des bâtiments.

Mais la valeur locative du logement est également mentionnée dans ce document. Cette information peut vous être utile pour réaliser l’estimation du bien en amont de votre acquisition, dans le cadre de votre programme immobilier.

Vous y trouverez aussi des renseignements précieux concernant l’environnement direct, tels que les chemins, les ponts, les rues…

Comment obtenir le cadastre d’une propriété ?

Deux options s’offrent à vous pour pouvoir obtenir le cadastre d’une propriété donnée.

• La démarche en ligne sera plus pratique et plus rapide. Vous n’aurez pas à vous déplacer car vous pourrez consulter le cadastre d’une adresse précise en vous rendant sur le site du gouvernement. De nombreux plants de parcelles sont mis à votre disposition. Si besoin, vous avez la possibilité d’imprimer les extraits sans mettre la main au portefeuille. Cependant, si vous souhaitez disposer des feuilles de plan complet, sachez que la demande est payante.
• La demande peut également être réalisée par écrit. Elle sera adressée au service d’urbanisme de la mairie ou au centre des impôts de la commune. La lettre de demande sera envoyée en recommandé avec accusé de réception.

Sachez que tout le monde peut avoir accès au cadastre d’une commune.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, le cadastre est un document crucial, qui a plusieurs rôles à jouer dans le cadre d’une transaction immobilière. D’où l’importance de le consulter en amont d’une vente ou d’une acquisition d’une parcelle donnée. Ce document mentionne plusieurs informations importantes concernant la parcelle visée. Il indique également la situation précise du terrain dans la commune, et précise le nom du propriétaire. Il vous sera également d’une aide précieuse lors de la planification d’une future construction. Sa demande peut se faire auprès du service d’urbanisme ou du centre des impôts de la commune. Vous pouvez y avoir accès sur internet, en quelques clics, sur le site du gouvernement.

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