Tout savoir de la garantie biennale

Les risques relatifs à une acquisition en VEFA sont nombreux. Cela peut concerner le retard de la livraison, les problèmes financiers du promoteur, ou encore les éventuels défauts et non-conformité du bien livré. C’est justement pour protéger l’acquéreur que la loi exige un certain nombre de garanties, que vous devez souscrire en tant que promoteur immobilier. La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement est l’une des couvertures qui protègent l’acheteur suivant la réception des travaux.

Mais de quoi s’agit-il exactement ? Que couvre-t-elle ? Comment la mettre en œuvre, et quel est son délai ? Tour d’horizon sur le sujet !

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

Selon l’article 1792-3 du Code civil, la garantie biennale n’est autre qu’une garantie de fonctionnement des autres éléments d’équipement de l’ouvrage, sur une durée minimale de deux ans, à partir de la livraison.

Elle vous oblige à prendre en charge les éventuels travaux de réparation, ainsi que les dysfonctionnements des éléments d’équipement après la réception des travaux. Elle a donc pour but de protéger l’acheteur et le maître d’ouvrage.

Il faut noter que la garantie biennale n’est pas obligatoire. Cependant, en tant que promoteur, vous serez toujours contraints à prendre en charge le remplacement ou la réparation de tout élément non fonctionnel.

Quels travaux la garantie biennale couvre-t-elle ?

Tout élément et équipement d’un ouvrage non couvert par la garantie décennale est couvert par la garantie biennale. Mais pour être couvert, il doit répondre à certaines conditions :

• Son installation doit avoir eu lieu avant la livraison de l’ouvrage,
• Il doit être dissociable de l’ouvrage,
• Son endommagement ou son retrait ne doit pas affecter la destination de l’ouvrage,
• Il doit être destiné à fonctionner.

Cette couverture inclut donc :

• Toutes les ouvertures ouvrantes,
• Les faux plafonds et les cloisons mobiles,
• Les différents appareils électriques inclus dans la livraison : climatisation, équipements de cuisine encastrés, interphones, volets électriques…
• Toute installation apparente de la plomberie et du chauffage : radiateur, chaudière, sanitaire, robinetterie…

Les éléments dissociables inertes ne sont pas concernés par la garantie biennale, car ils sont couverts par la responsabilité contractuelle de droit commun. Sachez aussi que la garantie ne s’applique pas si les causes du dommage sont inconnues, ou qu’elles sont liées à un manque d’entretien ou de mauvaise manipulation par le propriétaire.

Zoom sur les cas particuliers de la garantie biennale

Quelques particularités concernant la garantie biennale doivent retenir votre attention.

Dès lors que les travaux relatifs à la plomberie risquent de rendre la construction impropre à sa destination, ils seront alors couverts par la garantie décennale.

La peinture et les revêtements muraux sont couverts par la responsabilité contractuelle. Et s’ils endossent une fonction technique comme l’isolation ou l’anticorrosion, l’assurance décennale vient les couvrir.

Bien que certains éléments comme le revêtement de sol soient dissociables de l’ouvrage, ils ne sont pas considérés parmi les éléments couverts par la garantie biennale. Ainsi, les travaux qui y sont liés sont donc pris en charge par l’assurance décennale.

Quel est le délai de la garantie biennale ?

La date de prise d’effet de la garantie biennale est celle de la réception des travaux. C’est pourquoi vous devez absolument formaliser la date de réception et l’indiquer clairement sur le procès-verbal de réception. Cela permet à l’acheteur d’avoir une idée précise sur la période durant laquelle il peut compter sur cette couverture.

La garantie de bon fonctionnement protège le maître d’ouvrage et l’acheteur sur une durée de 2 ans à partir de la réception des travaux.

Pour que les travaux puissent être couverts par cette garantie, le dommage doit avoir été découvert durant ce délai légal. Cependant, les travaux peuvent avoir lieu même après l’échéance de la garantie.

Il est possible d’allonger ce délai à 10 ans, en prévoyant une clause dans le contrat.

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Qui doit souscrire à une garantie biennale ?

La souscription à la garantie biennale est à votre charge, en tant que promoteur immobilier. En effet, tout professionnel considéré comme constructeur d’ouvrage, tel que l’entrepreneur du bâtiment, un technicien ou un architecte doit prévoir cette garantie de bon fonctionnement pour assurer la protection du maître d’ouvrage ou de l’acheteur.

Comment mettre en œuvre la garantie biennale ?

Pour pouvoir bénéficier de cette garantie, l’acheteur ou le maître d’ouvrage doit suivre quelques démarches. Il doit effectivement vous adresser une lettre de mise en demeure pour réclamer la réparation de dommages couverts par la garantie biennale. Cette lettre sera envoyée par recommandé avec accusé de réception.

Elle mentionnera en détail les éventuels travaux de réparation à réaliser, avec le délai d’intervention souhaité par l’acquéreur. L’article 1792-3 du Code civil sera également rappelé dans cette lettre.

Si vous refusez de prendre ces travaux en charge, sachez que l’acquéreur peut recourir à la justice pour faire valoir ses droits. Il peut se tourner vers le tribunal d’instance pour un conflit concernant un montant inférieur à 10 000 euros. Pour une somme qui excède ce seuil, il fera appel au tribunal de grande instance.

Dans tous les cas, vous serez donc contraints de remplir vos obligations et assurer le bon fonctionnement de tous les équipements.

Conclusion

Vous l’aurez compris, la garantie biennale a pour objectif de protéger les acquéreurs à la suite d’un achat en VEFA. Elle couvre les éventuels dommages et dysfonctionnements des équipements, installés avant la réception des travaux. La souscription à cette garantie est à votre charge, et vous serez contraints d’intervenir dès lors que les dommages ont été constatés durant la période de 2 ans de la garantie biennale. Un manquement à cette obligation autorise le propriétaire du bien à faire appel à la justice.

Pour réclamer les travaux de réparation, l’acheteur vous adressera une lettre en recommandé avec AR, dans laquelle il précisera la nature des dommages, et le délai d’intervention souhaité.

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